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  • 最新商業物件開設レポート 25/3/2012

      2012/03/26    FAQ よくある質問

    最新商業物件開設レポート  2011年の冬の終わりくらいにオーナー様と初めてお会いして、歳は自分よりも少し若い30台半ばという感じ でずっと料理の世界で腕を磨いてきたというオーラがある方でした。 レストランのタイプは日本人が作るフランス料理。 「CITYに近い場所で希望する物件が2つあるので一緒にみてもらい、概算でかまわないので料金を 出して欲しい」という連絡があり、概算金額を出すためにお会いしました。 そのときに知ったことだが、オーナーの友人の1人で、ニュージーランド料理界で 成功を収めている料理人で、自分も彼とは10年前からの知り合いでもあるが、 彼はジャパンホームズを使って開設工事をしていないのに ありがいたいことに強く弊社を薦めてもらったという経緯を聞きました。 原因としては、工期と追加金額の両面において以前の会社ではかなり納得が いかなかったためのこと。 さて、物件は日本人の不動産エージェントよりの紹介で探してきた2物件で、 1軒目は、平屋タイプ(レジデンスタイプ=一般住宅)の商業物件。 CITY近郊でそういうタイプの物件をしたらまた、 面白くなりそうな案件でしたが、家賃、工事費、もしそこの場合だと大きすぎるので、テナントを探したり 自分が住んだりと別の仕事が増えるという懸念材料があった。 2軒目は、1軒目より歩いて3分くらいのところだが、より大通りに面していて、交通量が激しい場所で 道路の向こう側には日本食レストラン、50mの両隣には寿司屋、ラーメン屋、日本食などがある。 その他、インド料理、KEBAB、CAFESHOPなどもあり、いわゆる飲食店が多い場所でもあり、お客様が集ま るという点では集客力がある場所だが、間違えると他のレストランに同化されてしまう場所でもある。 店舗の経歴だが、以前はコンピューターショップ、その後はクラブをしていたらしくDJや若い人達がここで 夜をすごしていたのだろうという照明や間取りになっていた。といってもほとんど、壁などもなく、またその間取りは今 回のデザインと建築基準に照らし合わせると合わない部分が多く、店の引渡し状態は「スケルトン」と呼んだほう がいいだろう。 店舗の間取りと面積だが、大抵の商業物件のように横幅が短く、6m縦に長く18m。 1F部分が108m2、中2Fになっている部分が64m2で合計面積172m2の物件になる。 ざっと中を見て、まず、 2Fへ上る階段が現行のビルディングコード=建築基準に合っていないために交換が必要。 障害者用のトイレの大きさ(通常 1900mm X 1600mm )の確保。 経済的な配管なども考慮したキッチンやトイレの水周りの間取りの確認。 それから、障害者用のステップの有無。これものちのち大きな費用に繋がる。 最後には、駐車上の有無。 (近くの日本食のオーナー様とは知り合いでその場で、電話で確認をとりましたが、快く教えて下さいました。) ということを確認して、概算金額をお出ししました。 仕上げ材料が(TILE,ソファー、テーブル、カウンタートイレ器具、キッチン厨房器具) が入っていない金額で約10万ドルの金額を提示しました。 その金額を確認後、オーナーにこれならいけるという試算があり、 次に日本人デザイナーの方と同行して 本格的に消防のこと、障害者用のことなどを確認を行いました。 このときには、まだ、ビルディングコンセント取得に向けて長い道のりにるとは思いもしませんでした。 いつもどおり、ランドロード、住民、市役所などの意見が分かれたり、変わったりと 色々な事がありました。 次回はその流れから工事完了までをお伝えしたいと思います。

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  • ニュージーランド 不動産ニュース 17-3-2012

      2012/03/17    FAQ よくある質問

    ニュージーランド 不動産ニュース 17-3-2012 1、オークランドの賃貸価格 12-3-2012 3ベッドルーム平均的住宅の週間賃貸料が55ドル上昇して2月は$550ドルに。 この数字はInterest.co.nzが調査を開始して以来最高値に。 2月は通常、サマーホリデーを終えた学生たちが戻ってくるために忙しい 月になる。 このデータは古いオークランドカウンシルのエリアを対象にしているもので THe Tenance Bond Service of the Department of Building and  Housing のデータを参照。 去年の数字は462ドル。 また、過去6年で最低値だった2006年は390ドル。 その後、じわじわと上昇して、現在の数字に至った。 ちなみにもっとも高いエリアはPONSONBYで715ドル 低いエリアはPAPAKURAとPUKEKOHEで34 0ドル という数字。 2、REINZレポート13-3/2012 住宅売上高が去年の2月に比べて37%も上がった。 平均的住宅の価格も1.4%過去1年間の間に上がっている。 2月の販売住宅数は6,168軒で1月に比べると51%の伸びがある。 また、去年の2月と比べても37%の伸びがある。 これらの数値は最高値であった2008年以来もっとも強い数値を示している。 しかしながら2007年9、357軒や2005年の10,145軒にくらべると少ない数字である。 不動産エージェントは多くの場所で売り買いが活発になるよい傾向あると見ているが 決してこれは「価格が上昇につながる」とは見ていない。 また、不動産エージェントの報告によるとリスティングは不足気味という報告がある。 売買件数は上昇傾向だがマーケットに載せてから販売にいたるまでの期間が46日間に 伸びたの傾向的にはよくない。 2、QVレポート 一方で政府の発表では国内価値は過去1年間で2.9%上昇。 オークランドは4.8%上昇。 過去3ヶ月で1.1%の伸び。去年に比べると2.9%上昇。 また、価格ピーク時の2007年にくらべて2.9%低い数字になっている。 過去3ヶ月の平均価格は$408,669ドルになっている。 >>> ニュージーランド 日本人 建築会社 ジャパンホームズ 代表 岡部 雅彦 新築、増築、改築、から不動産投資、ランドスケープまで住宅に関することは お気軽にお尋ねくださいませ

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  • 19/12/2011 今週の現場

      2011/12/28    FAQ よくある質問

    19/12/2011 今週の現場 1、商業物件ビルディングコンセント認可 12月20日にようやく、ようやく3ヶ月近く待っていた商業物件のビルディングコンセントの許可が出ました。 デザイナーからは、すぐにでも出るような返事をもらっていたために、オーナーも現場サイドも そのような対応をしていました。しかし、色々と問題を市役所側に指摘されて 最終的には長期にわたり認可を得る事ができませんでした。 通常、商業物件は構造的な部分の申請はなく、四角の建物の中に デコレーションしていくというシンプルな方法で施工が行われますが、 今回に関しては、お店に既存の中2Fになる部分が存在しており、 市役所による構造上の確認作業が多く入る結果となりました。 また、検査的にGIBボード(壁板)をはがして、エンジニアによる検査も必要になりました。 物件契約時のアドバンテージとして ・中2Fがあること (ビーム・梁が必要) ・既存ダクトがあること (3Fより上の部分までダクト延長) ・レントが魅力的なこと  などが挙げられていましたが、最終的にはそれらの項目で現行法令に適した 基準に変更を求められ、その部分の支払いの義務をオーナー側かまたは、家主で あるランドロードでされるのかが、ポイントになります。 21日より、本格的に作業が開始になりましたが、Foundation検査に市役所の 検査が必要だったり、スティールビームを入れるために検査が必要。 などなど、時間がかかる工程と年末というネックがあります。 市役所は12月25日より1月4日まで休みになる為に、限られた作業しか進められませんが、 オーナー様も長らく待っているために、検査が完了している部分のディナーエリア(お客様エリア) は先に床、壁などを1月4日くらいまでに完了ができたらと考えています。 2、1年がかりでの学校工事CPU申請完了 最終の市役所の現場確認をファイナルインスペクションといいますが、 その後、通常はCCC(=Certificate of Code Compliance )の書類申請 にはいりますが、これは、通常で20日営業日が必要になります。 本来、その認可が下りるまでは、商業物件として不特定多数のお客様をビルディング内にいれて 商業活動をする事は、法律上(学校業、飲食業など分かれますが)認められていません。 また、厳密に各種、電気、水道、GAS,防災、防水などの免許の有無、保証の有無などを 確認いたします。 しかし、1日でも早く活動をされたい方のために、CPUというものがあります。 CPU(=Certificate of Public Use )これは、 上記のような、書類の確認が無く、確認の日数も5日程度で認可がおり、 「その建物内で営業をしても良い」というCCCが認可されるまで仮の営業許可証を 得ることは出来ます。 以外と料金が高く、ビルディングコンセント1件あたり、$290ドルの料金が必要になります。 今回は本来、6月に工事完了が様々なできごとがあり、 工事が半年間遅れて、こちらもようやくCPU(=Certificate of Public Use ) 申請を12月23日に申請ができました。 発行予定日は年末休暇が入るために、1月11日と指定されました。 同時にCCC(=Certificate of Code Compliance )も申請しましたが、 学校のOPENが1月24日のために、不安を残せず、年を越せそうです。 >>>>>>>> ニュージーランド 日本人 建築会社 ジャパンホームズ 代表 岡部 雅彦 新築、増築、改築、から不動産投資、ランドスケープまで住宅に関することは お気軽にお尋ねくださいませ

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  • 新築がいいのか改築か ?

      2011/12/14    FAQ よくある質問

    14/12/2011 今週の現場 1)新築か、改装かで悩む物件例 既存に家があり、大幅な改築を考えているお客様。 2年ほど前にお客様の構想より、概算で改装費用を算出しました。 そうすると、かなり大掛かりになる為に、 「これなら、新築したほうがいいのではないか?」ということで 新築にした場合の費用も算出しました。 その後、設計の段階にはいる過程で、お客様の知人にドラフトマン(設計を手伝う人)がいるという ことで自分は、その設計、ビルディングコンセント取得までは 「基本的に関与しなくてよい」と言われましたので、通常は関与しますが、 しませんでした。 その後、2年後にお客様より電話があり 「ドラフトマンと連絡が取れないので、どうにかして欲しい」との事でした。 自分がお客様の使っていたドラフトマンに連絡をして、 どうにか、すべての情報を引き出す事ができ、彼は「申請は簡単に出来るといっていました。」 お客様も「あと、少しでビルディングコンセント申請に入れるもの」 という理解をされていました。 >> その後、自分が提携しているドラフトマンが確認をしたところ、 以前のドラフトマンの資料を ネット上で検索できる情報からだけでも 数多くの問題点を確認されました。 そして、確証を得るために、市役所のタウンプラナーとの面談をしました。 そこでは、もし、新築をする場合にはかなりの難問をクリアする必要があると判明しました。 主になるのが、神経質な近隣の方からの同意書を得る必要があり、 お客様いわく、「それは、絶対に無理」と 今までの隣人との付き合い上から言われており、 逆にお客様からは、 「建築基準法以内の方法で計画を立て、 近隣の同意書(リソースコンセント)を必要としない計画案作成 かつ予想される、設計、役所費用、工事費用、その他費用を含む概算費用をを出し、 勿論ながら、お客様の予算以内で工事を完了する」 という素晴らしいミッションをいただけました。 次より問題点を整理したいと思います。よく起こる現象のために今後、改築、新築を お考えの方にはお役にたつ情報だと思います。 >>>>>>>> ニュージーランド 日本人 建築会社 ジャパンホームズ 代表 岡部 雅彦 新築、増築、改築、から不動産投資、ランドスケープまで住宅に関することは お気軽にお尋ねくださいませ

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  • 今週の現場 28/11/2011

      2011/12/07    FAQ よくある質問

    今週の現場 28/11/2011 年末までに、完了現場、完了打合せが多くありまさに「師走」です。 1、ジャパニーズレストランの年末改装 打合せ 竹のデコレーション; 4mの高さのある窓にふんだんに竹を使い、その後ろにはライトを入れるデザイン。 面白い光源が演出できるかが楽しみ。 ファンクションルーム 日本の現代性を全面に出している店内だが、1つだけと昔ながらの和室を作り出すために 堀こたつ式の8人収容予定の部屋を作成予定。 場所が狭いのもあり、遠近法を用いたり、階段をどのようにするかが、ポイントになる。 カウンター全面ペイント ナチュラルな木の素材を生かした現行のものを、日本の色といわれているいる 「赤と黒」の色調に変更する。 パーテーション パーテーションがあることにより、限定されたスペースが作り出せる。 そこに、関連性のある、写真を貼る予定。 簡単に倒れてもいけないが、比較的移動もするので、耐久性、可動性を考える必要がある。 工期 年末に約2週間で完了をしなければならないので、 完了できる工程で作業を考えなければならない。 そのためには、加工は外で作成し、現場では、取り付けるだけ。とか 時間配分を配慮した工程管理が必要。 2、南仏風ルーム増築工事 打合せ 綺麗な庭があり、「新しく増築する部屋よりその庭を見ながら音楽を聴きたい。」 というオーナーのご希望を取り入れながら打合せを進めています。 先週の土曜日で5回目の打合せになりますが、ビルディングコンセントが必要な 部分は決定できたので、ビルディングコンセント申請作業に入ります。 ビルディングコンセント認可が下りるのは、来年度3月を予定しています。 外壁変更点 2mX8mの増築工事 基本はサンルーム仕様になりますために、屋根を含めてガラス張り。 既存の壁面も窓がすくなったので、ほぼ全面がガラスになります。 ただ、家の種類はバンガロータイプなので、(コウシ上の模様を入れるか入れないかで)迷っています。 これは、ビルディングコンセント上関係ないですが、設計は「絶対にいる」 オーナー様は「外を見たいので、できれば外したい」といって意見が分かれていますが、 正解は1つでは無いので、3月までに決めるということになりました。 内側のデザインも家具を含めて、3月までに時間をかけてじっくりと検討。 という流れで打合せ完了。 ビルディングコンセント申請までのステップまでは、進めました。 >>>>>>>> ニュージーランド 日本人 建築会社 ジャパンホームズ 代表 岡部 雅彦 新築、増築、改築、から不動産投資、ランドスケープまで住宅に関することは お気軽にお尋ねくださいませ

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  • 今週の現場 14/11/2011

      2011/11/21    FAQ よくある質問

    今週の現場 14/11/2011 1、ビルディングコンセント遅延 ビルディングコンセント発行が遅れている現場の打ち合わせを市役所と行いました。 1Fの商業物件で2Fに住人が住んでいるために排気のことで問題が起こり 発行が遅れています。 これは、市役所の担当者と排気のことのに関するエンジニアとの作業が必要になります。 その他、階段の手すりの問題があり、高さや強度を証明する必要があります。 どちらにしても、時間がかかりすぎているために、迅速な対応を求められます。 2、ビジネスメンターとの出会い。 政府がボランティア的に行っているビジネスメンターとジャパンホームズについて 話をすることができました。 担当していただいた方は、ニュージーランド人の方ですが、日本への輸出等で 資産を形成された方で、たくさんのことを教えていただきました。 自分の使命は、より良いものをニュージーランド社会に提供していきたいという 願いがあり、その点について本当に膝を交えて話をすることができました。 そのためには、ジャパンホームズの弱点でもある、KIWI社会への進出の遅れを指摘され 今後はいかに進出してくかの提案をKIWIの視点から教えていただきました。 具体的には 1、GOOGLEを含む、ネット広告の拡大。 2、LOACL NEWSPAPER への広告 3、車のサインを拡大 4、現場のサインを今より、10倍くらいの大きさへ 5、会社のゴールをより鮮明にする。 などを指摘されました。 ニュージーランドでの成功者の考えなのですべてを試します。 3、南フランス風デザインへの改修打ち合わせ 閑静な住宅地にある物件でその1つのお部屋をオーディオルームへ変更して綺麗な 庭を眺めて、好きな音楽を聴きたいというご要望でした。 様式はお気に入りの南フランス風デザインを主流にする予定です。 アンティークすぎず、色も濃くしすぎずに淡い色をベースにする。 南フランスといういうと、 床はTILEその上にラグ 壁は壁紙 そして、サンルームを用いた部屋の拡大も含まれています。 今週で3回目の打ち合わせですが、主流がかたまり、これから、最終段階への 打ち合わせへ入っていきます。 4、ジャパニーズレストランの改修 年末工事へ向けて、打ち合わせを進めています。 基本コンセプトは古い日本と近代的な日本を創りあげるということになります。 今週決めるべきことは >竹のこと         図面作成して設計確認→オーナー確認 >テーブルのこと         寸法確認、仕上げ確認、新規テーブル確認→設計確認、オーナー確認、 >パーティション テーブルを決めてから、 寸法確認、仕上げ確認、新規テーブル確認 設計確認、オーナー確認、 >詳細図面作成         設計図面完了後 大工、電気、ペイントのために作成 >図面作成   母体となるので、簡易図面作成 >すべての色   漏れが無いか確認 >ライトのこと         漏れが無いか確認 >カウンターの中 ドアのデザインを含む詳細 >椅子の生地のこと 交換を含めてどうするか >ファンクションルーム デザイン作成、仕上げ材料まで など細かいことを今週中には決めなければなりません。 >>>>>>>> ニュージーランド 日本人 建築会社 ジャパンホームズ 代表 岡部 雅彦 新築、増築、改築、から不動産投資、ランドスケープまで住宅に関することは お気軽にお尋ねくださいませ

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  • 土地分割2400m2のBARELAND in Pakuranga 4分割への可能性

      2011/11/13    FAQ よくある質問

    2400m2のBARELAND in Pakuranga 4分割への可能性 投資を狙うなら十分に採算の取れる価格帯であったためにリサーチをかけました。 まず、 LAND SIZE 2400m2 ZONE Residential PRICE $550.000 Condition Existing House X 1 Proposed subdivision Plan X 4 section というのが概略です。 マヌカウのリソースコンセント係りの役所の担当官とお話をしました。 数多くの課題があり、この場所に限らず良く出てくる課題のために、 お考えの方には参考になると思います。 1、クロスリース この2400m2の土地ですが、実はクロスリース(土地を他人と共有)しており、 もし、土地分割をする場合彼らの許可が必要になります。 これは、ニュージーランドでは非常に難しい作業になります。 いままでの経験上、自分たちは土地分割や改築などをしても、他人がやるのは 嫌だ。理由は工事の音がうるさい、迷惑がかかると非協力的な方が多いと思われます。 これが第1の難関です。 2、DRAINNAGE(公共の下水、雨水管のキャパの問題) Pakuranga付近の公共の下水、雨水管のキャパがすでに限界ちかくまで きており、UPGRADE作業が必要になる。 それと、下水、雨水を管轄しているWATERCAREに多額$15000ドル相当の Contribution(日本語だと直訳で献金でしょうか?)を支払う必要があります。 3、DRIVEWAYの問題 現在のDRIVEWAYは3mほどしかないために、もし3件以上の家が使う場合 DRIVEWAYの途中に車が交差できる場所が必要になり、その部分の確保のために 隣の家と 「DRIVEWAYを共有させてくださいというEASMENT」 作成をしなければならない作業が 発生してきます。 これも、費用の問題も考えて通常簡単にはOKが出ません。 4、最終的には3分割 この物件の売り文句は4分割申請中らしきことをうたってり、それらしい 文章も掲載されていましたが、役所へ確認したところ、4分割は今の法律上 無理ですが、自分たちの都合のいいように要望を書き写した用紙を 物件売買の欄に掲載していました。 いわゆる虚偽広告というものでしょうか? 5、プロテクトの木 早速、グーグルでサテライト調査をしました。 大きな、簡単には切らせてもらえないような木がたくさんありました。 役所の方も言っていましたが、おそらくプロテクト木があり、伐採できない 可能性もあるとの言でした。 そうなると、土地分割に大きな影響を与えます。 6、GEOTECHNICAL(土地強度) 少し、谷になっているために、 土地の強度調査 大雨時の表面雨水の進路、量などの検証 そういう状態だと、隣の家との日照権の問題も出てくる可能性もあります。 もし、上記のような土地強度などに問題があると強力な基礎が必要なため 工事代金が通常よりも多くかかります。 まとめ> 上記は基本的な土地分割時にでてくる現象なので、 ある程度でかまわないので、知っておくと便利だと思います。 役所、公共下水役所、木の管理、クロスリースなど 役所以外の様々な分野が絡みますので、とくに土地分割を投資目的で 購入する場合はそれなりの知識がある専門家による入念な事前調査を したほうが賢明でしょう。 >>>>>>>> ニュージーランド 日本人 建築会社 ジャパンホームズ 代表 岡部 雅彦 新築、増築、改築、から不動産投資、ランドスケープまで住宅に関することは お気軽にお尋ねくださいませ

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  • 「適正なデザイン・資材選定、設計」が家の雨漏りを無くし、快適に長く住める家づくりができます。

      2011/10/17    FAQ よくある質問

    「適正なデザイン・資材選定、設計」が家の雨漏りを無くし、快適に長く住める家づくりができます。 >デザインと設計の前に? デザインや設計を開始する前に考慮しなくてはいけない点があります。 下記2つを考慮して新築を計画することで、雨漏りの可能性を減らす事が出来ます。 ・家を建てる場所、土地 ・雨に建てようとしている家のデザイン >どこに家を建てるのか? この選択は、お客様のニーズや好みにもよりますが、通常 「金額・ロケーション・将来への見通し」などといったことに強く左右されます。 しかし場所を選ぶ際に、強風、雨漏り、強烈な西日ということを考慮して どの場所に、どの向きで家を建てたほうがいいのか、ということを考えなければいけません。 また、方角のほかにもランドスケープもしっかりと雨水浸入のケースを考えて デザインしなければなりません。 ランドスケープにのミスによる雨水浸入で被害あり、 現在では、役所によるランドスケープ検査がうるさくなりました。、 >家のスタイルの詳細を考える また上記だけでなく、家の構造も雨漏りから家を守るために必要となってきます。 家のデザインはリスクスコアと言って、構造上で雨漏りのリスクが高いところがあります。 デザイナーが基本的に詳細を示してくれますが一般的にWeathertightness(防水性)のリスクは以下のポイントです。 ・風のあたる部分 ・建物の階数の多さ ・屋根/壁同士が交差する設計 ・軒の幅 ・エンベロープの複雑さ ・デッキのデザイン もしこのリスクスコアが高い場合、デザイナーと協力し、外壁、窓部、ドア、屋根と接合する部分への 一層の注意と、そしてどのように家を守るかという解決方法を考慮する必要があります。 >雨漏りのしない家を建てるためのデザイナーやビルダー選び? デザイナーやビルダーの能力は重要なポイントです。 彼らとはweathertightnessを考慮したデザインや建築について話し、 どれだけ理解、考慮しているかを確認して、慎重に選んでください。 デザイナーは常にベストな選択をお客様に提供し、何が必要なのか、 そしてその理由をわかりやすくアドバイスをする必要があります。 >ビルディングコンセント(建築許可)においてのweather tightnessの扱い 工事開始前にはビルディング・コンセントといって、工事着手の許可を市内のカウンシルに提出しなければいけません。 特に、デザインが特別な環境下におかれている場合 (雨風などにさらされやすい場所、weather tightnessのリスクスコアが20以上)ついては、 コンセント上に詳しい詳細の記載が必要となります。 2012年からは特別な建造物やデザインの仕事は Licensed Building Practitionerという資格保持者でなければ 携わることができなくなります。 >オーナーの安心を高めるために デザインや建物のクオリティの安全保障のために、デザイナーへ以下の物の提示要求が可能です。 ・LBPの資格保持証拠 ・施工をするビルダーのMaster Builders’ Federation若しくはCertified builders’ Association の資格 ・外壁構造の材料やその他家のシステムがBRANZ Appraisal Certificateか、その他クオリティや工程・作業を示せる証拠品 ・屋根、外壁、その他インストール済みの場所の保障 >工事着手中 工事の最中に、デザイナーは常に工事の進行具合をチェックしながらお客様にそれを伝えます。 一度許可の下りたビルディング・コンセントの内容からどうしても現場と図面が合わない状況などが生まれ 材料や工事状況などが変更になる場合にビルディングコンセントの変更が必要となるためにです。 ビルディングコンセントの変更無しに、デザイン変更や物の代用をすると、Code Compliance Certificateといって、 工事の終わりに役所からもらう、ビルディング・コンセントに基づき、許可のもと工事行われたというcertificateがもらえない可能性があるので、 注意してください。 >工事終了 デザイナーか現場管理者は、いつCCCや、energy work certificate(電気やガス関係)の申請を いつ完了し、いつまでにCCCが完了するかをオーナーに伝える必要があります。 これはビルディング・コンセントに基づいた最終段階の作業となります。 またデザイナーまたは、ビルダーにも今後の家のメンテナンスに関する必要な書類等をもらいます。 他にも外壁構造などで雨漏りの危険性が高い場所についても、チェックしておくといいかもしれません。 まとめ> 雨漏りしない家を建てるには、場所・環境も影響しますが、良いデザイナーやビルダー選びも重要です。 そして天候に左右されない家を建てれるように心がけましょう。

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  • 今週の現場 12-10-2011

      2011/10/12    FAQ よくある質問

    今週の現場 12-12-2011 >先週8日にミッションベイ、レミエラ付近を 無料点検を実施しました。その際の具体例をご案内します。 A)様 窓からの雨漏り修理 シリコンとフォームでの修理とドア取手取替完了 ①窓下(室内)雨漏り後のシミ ②bedroom天井ひび割れ相談 ③玄関右側廊下天井雨漏りシミ相談             B)様  トイレの水が流れにくい相談バキューム(シュポシュポ)とパイプスルーなどでいちど 試してくださいとつたえ、それでもダメであればご連絡ください。             C)様 ①コンサバトリー(サンルーム)からの雨漏り原因ビス穴からと想定してシリコン処理 ②kitchensink下の防音シートの捲れglue貼り付け ③kitchenduct内にネズミ侵入ダクトのジャバラが破れていたためテープでの応急処理             D)様 ①セキュリチー センサーライト設置 門とlivingwindowの外 ②門右側柵の固定 ③Steve電気(残件)玄関ライト取付 最近、近くで押し込み強盗があり、暗がりが多い家の箇所にセンサーライトを 取り付けたいというご要望がありました。 E)様 ①デッキの件 黄緑色になっているのは藻ために、清掃を提案 ②裏口デッキステップ道路側に落ちる危険性と防犯のために柵または手摺兼用の物の取付を提案   弊社でのまとめ> 点検で伺うといろいろとお願いをされコミュニケーションも取れてお客様からは有難がられる事を感じました。 思いもかけずに、時間がとられてしまうケースもあり、 時間配分も1軒一時間を考えたほうが良い。 自分たちが提供させていただいたサービスをより長く品質を保持していただくために 今後もメール、訪問などを通してサポートさせていただければと思います。 >>>>>>>> ニュージーランド 日本人 建築会社 ジャパンホームズ 代表 岡部 雅彦 新築、増築、改築、から不動産投資、ランドスケープまで住宅に関することは お気軽にお尋ねくださいませ

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  • 雨漏りが考えられる家の構造や原因

      2011/10/02    FAQ よくある質問

    雨漏りが考えられる家の構造や原因 ニュージーランドにおいて プラスター外壁の家=雨漏りするという 解釈をされる方おられますが、すべてのプラスターの家が雨漏りするわけではなく、 ある一定の処理がなされていない、年代は特に2000年から2005年付近に建てられた 家の構造と外壁に隙間が無い場合にその確率が高いのであって、 すべてのプラスターの家が雨漏りを起こすわけではないのです。 さて、ここでは、プラスター外壁建物以外の他の注意すべき雨漏りの要因についてお話しましょう。 1地中海式屋根構造」の建物の外壁構造との関係 軒下がない設計方法である「地中海式屋根構造」というのがニュージーランドで流行った時期があり 見た目は、軒下が無くシンプルで滑らかな細かい外装構造となっていますが、 施工時に知識が浸透していなく、不適切な方法で取り付けられていたり、 メンテナンスの不備が原因で、雨漏りが起きてしまう または、ニュージーランドの強風に耐えらずに雨漏りが発生 という事態が起こりました。 そのために建物自体では、プラスター外壁建物の次に注意が必要になります。 2.下記のような建物の構造上不十分な場合があると、雨漏りの可能性が高くなります。 ・壁に窪まれた窓 ・2階以上の階がある建物 ・壁から突出したバルコニー(特にバルコニーの下が部屋の場合は入念な防水が必要) ・外壁からの突起物(多いのはスカイライト、煙突などからの雨漏り) 3ビルディングコンセントの対処方法の不備 工事許可の下りたドキュメントビルディングコンセントに Acceptable Solutionといって、 工事がビルディングコード(=建築基準)に沿って適正に行われるための対処がありますが、 その記載間違いや情報記載不足によって、十分な工事がされず、雨漏りの原因になってしまいます。 現在では、毎年うるさくなっていてその基準は厳しくなっています。 その反面、日本人からの視点になりますが、 過剰な施工方法だなと思う部分があり、その影響で建築施工費用が上がっている というマイナス面もあります。 4、雨漏りの最悪ケース リクラディング(外壁やり直し)工事。 これは、2F建ての場合だと足場も必要になり、 窓交換、ビルディングペーパー交換、外壁やり直しで一般的な金額ですが、 もちろん大きさなどにもよりますが、平均的に10万ドルはかかると考えていただいてもいいと思います。 そのために、このケースにならないように物件購入時には専門家に入念に ビルディングコンセントの資料やCCC(=CODE Compliance Certificate )の 資料を見てもらったほうがいいでしょう。 まとめ> 重なりますが、上記に書かれた家がすべて雨漏りを起こすわけではないために、 もし、気に入れば入念な調査のあとに購入を検討しましょう。 敬遠されていて比較的安くなっている場合があります。 >>>>>>>> ニュージーランド 日本人 建築会社 ジャパンホームズ 代表 岡部 雅彦 新築、増築、改築、から不動産投資、ランドスケープまで住宅に関することは お気軽にお尋ねくださいませ

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