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  • 12-9-2011 今週の現場

      2011/09/21    FAQ よくある質問

    12-9-2011 今週の現場 1、保険が適用されなかった例 家のシャワールームよりの水漏れで今年の3月くらいに呼ばれてご自宅にお伺いさせていただきました。 土地分割された後ろ側のお家で玄関扉は古くしっかりとした扉で外観はモダンなデザインでした。 中にはいってみと、白を基調にして、はりなどところどころに古木を使用されており、 とても綺麗でおしゃれなお家でした。 しかし、1F、2Fのシャワールームより水漏れがあるとのことでみてみました。 仕上がり壁面がすべてTILEのシャワーボックスのため壁と床のちょうどジャンクションの場所が 怪しいと疑われます。 念のため、1Fの天井も水滴マークがある場所に穴を開けて中をのぞくという もっとも正確な方法も試しました。 給水、排水の水道管の影響というよりも90%以上の確率で TILE後ろ側の防水加工が働いていないという結論にいたりました。 その後、保険会社もその状況をみにきて、オーナー様にレポートがとどきました。 結果は、 「保険契約上、水道管関係給排水ではないために、保険は適用できない。」 との報告が届きました。 通常、自分の経験上似たようなすべのケースで保険が適用されていたので 自分と水道業者も立会い現場を確認して保険会社へ抗議をしましたが、 残念ながら今回の件は、 「契約上このケースでは保険は適用されない」という結論になりました。 ただ、応急処置としてシリコーンで様子を見ていますが、今のところ順調なようなので 継続的なメンテナンスが必要になります。 ただし、金額だけを考慮すると、もっとも正解な決断になったと思います。 1F2Fともシャワールームが同じ現象なので原因は完全に防水業者の怠慢によるものだと思います。 珍しいケースですので、くれぐれも保険の契約の際には、問題の多い水関係の契約内容を 良く確認することが大切だと思います。 今回のケースでは、話の焦点となった、契約条項がお客様の手に 届いていなかったという保険会社側の落ち度もあると思いますが、 せっかくお金をかけるのであれば「何が適用されていて、何が適用されていないのかを よく確認することが大切でしょう。 >>>>>>>> ニュージーランド 日本人 建築会社 ジャパンホームズ 代表 岡部 雅彦 新築、増築、改築、から不動産投資、ランドスケープまで住宅に関することは お気軽にお尋ねくださいませ

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  • 増築、改築プランニング>

      2011/07/24    FAQ よくある質問

    増築、改築プランニング> 増築> 増築工事は一般人では対応が難しい部分が多くあり、 建築業者、若しくはデザイナーや設計士の協力が必要となってきます。 ここでは、リノベーション(増築、改築)を行う上で「工事手順・内容の計画」という面について説明していきます。 >綿密に計画はたてましょう 家のリノベーションの間、別の場所に移動する人は別として、 しない場合は工事が行われている散雑とした不便な家と化した場所に、 工事が終わるまで住まなければいけなくなります。 「こんなに不便でストレスが溜まるなんて思っていなかった。」 ということが起こる前に、 「作業開始から完了までの内容・工程」の計画を行う必要があります。 最初に計画が必要なところは以下のポイントです。 1.各部屋一つ一つ、工事の構想を練る。 2.先の将来、どのような目的になるのか考える。 3.インターネット、雑誌、本などでリサーチをし、情報やアイデアを集める。 4.周りの人のアイデア(経験者からだとよりよいアドバイスがもらえる)や経験についてアドバイスをもらう。 5.金額予算を決め、「現段階で何が可能か?」を決める。(中には数年待たなければいけなくなるものもある。) >プランニングの詳細 1.まずは住居の問題です。工事が行われている中で散雑とした中で生活するという不便さに耐えらせるかどうか、 考えてみてください。仮に新しく階を増やす事を考える場合は、工事が終了するまでの間、 別の場所に家若しくは部屋を借り、住むことをお勧めします。 2.計画に入ります。ここで、工事を行う上でサポートが必要になると思いますが、 作業を依頼する設計士や建築士を決め、今後の計画を立てます。 3.ここで大切なのは、「どの業者に作業をお願いするか」です。 単純に見える作業にも、それに関わる業者は多くいます。 洗面台や流しの取替えというひとつの作業にも、水道屋、建築、石膏細工者、 ペインター、電気技師、そしてフロアー業者の作業が必要になります。 4.次は現場を管理する、マネージャーを決めます。 マネージャー選びのポイントは下記をチェックしましょう。 ・進行状況、内容のチェック ・業者の手配、マネジメント力 ・作業の一貫性を保てるか(問題が起きたときにどのように対処するか?) ・支払い管理 上記のポイントを基に、現場管理を自分で行うか、若しくは他の業者に依託するかを決めてください。 >設計は必要? 現場の工事の際には、作業を行う上で完成後のデザイン、設計図が必要となります。 その作業はデザイナーが大抵行うことですが、 デザイナーの役割で、プロジェクトの品質、工期、料金面において大きく左右されます。 大きなリノベーションには主に「壁の取り除き、新しい部屋増設、キッチンのインストール」などが含まれ、 これらの工事には建築士や設計士、建築デザイナー等の専門の業者によって行われます。 彼らにデザインを任せることで、家のスペースを最大限に活用出来たり、 太陽、風などの天候を考慮した助言をしてくれます。 本構造を動かすような場合は大抵の場合、ビルディング・コンセントが必要になります。 これには、計画などの工事の詳細事項を記載する必要があります。 ちなみにビルディングコンセント申請は通常、デザイナー、設計が請け負います。 >どのデザイナーに作業を依頼するか 工事を依頼するにあたり、どのデザイナーを選び、工事を依頼するのか、を決めます。 もし、キッチンまたはバスルームのリノベーションを考えているという場合なら、 それら専門のデザイナーに依頼をするといいでしょう。 デザイン・サービスのみを行うものもありますが、中には以下のサービスを提供しているデザイナーもあります。 1. 自宅にてデザインの相談 2. バス、キッチンのデザイン 3. 既存の設備・家具の取り外し 4. 水道 5. 電気 6. ペイント、仕上げ 7. タイル 8. 支払いオプション >エンジニアが必要な場合 公認の資格をもつ、エンジニアに工事のお願いをすることも、時には必要となります。 土地の安定性などに不安がある場合、 土質エンジニア(Geotechnical Engineer )に調査、工事を依頼します。 他にも、既存の物を動かしたり、範囲を広げたりなどという作業を行う際にもストラクチャーエンジニア のサポートが必要になるかと思います。 エンジニアは規定の範囲を越えた作業にも, 自分たちの専門知識をもとに十分なサポートしてくれます。 例えば、梁のサイズの計算、耐風、耐震、雪上でのスリップ防止などがあります。 通常、これらはデザイナー設計が手配します。

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  • リノベーション(改築)について

      2011/07/11    FAQ よくある質問

    リノベーション(改築)について リノベーションというものは、決して安いものでもなく、またリノベーションをする中でさまざまな不便も生じます。 しかしそれによって、家の価値をあげたり、快適な住居に住む楽しみ・新鮮味も増えることも確かです。 ここでは、リノベーションをする際の一般的理由と、 リノベーションの際に生じてしまう過大投資を防ぐ方法を見ていきたいと思います。 >リノベーションの理由 リノベーションをする際には、下記の一般的な理由があります。 1.リノベーションをすることでその家のよりよい快適さ、使いやすさを求める。そして家の価値を高めようとする。 2.その建物を売ることを目的とし、売れる状態に家の設備等の修理・改築をする。 リノベーションはコスト的に高く、また予測できない支出がでる作業です。 その為、リノベーションを開始する前に、しっかりと時間を掛け、これは、必要な分の投資なのか? 若しくは好条件にするために計画を中断してじっくりと考えるという場合があります。 >販売目的ではない場合のリノベーションのもっとも多い理由 ・家族の人口が増えるため、不自由しないように、新たに場所を加えるか、 若しくはシンプルに、狭さを感じさせない広い感じに仕上げる。 ・自分の(家の)目的に対して、新しい部屋を加える (仕事をする空間が必要ならオフィスを、子どもがいるならゲーム用の部屋を、など)。 ・日当たりや眺めの良い方向に向けたり、空気の流れを良くするために、家の外形を変える。 ・家を新しく改築をすることで、新鮮な感じにしたり、外観を時代の変化に合わせ、現代的なものにする。 (これには部屋を広くするために壁の取り除きやキッチンの取り換え、壁や天井の付け替えといったことが含まれます。) ・家を自分のオリジナルに改築や修復をする。 ・家の価値を上げる。 >リノベーションが売ることが目的だとしたら考えること 大抵は「安価で綺麗に改装」且つ、「いかに今現在、家の購入を考えている人の興味を引くか」、ということを考えられるかと思います。 例えば、再ペイントや修理、古くなったり傷んだ家具や設備(ひび割れたバスルームの水盤など)の取り換えなどが挙げられます。 実際に売る際は、家の購入を考えている人の好みを考える必要があります。 例えるなら、壁紙の色はシンプルがいい人もいれば、派手な色を好む人もいますし、 ピンクのバスタブは自分には可愛すぎて・・という人も出てきます。 そのため、多くの人に宣伝できるよう、全ての物を公平に、偏らないようにリノベーションをするのがよいでしょう。 また、はじめから、自分の好きな色にしたいので、リノベーションをして欲しくないという方も中には いますので、そういうケースも考慮しましょう。 主な、家の価値を上げる作業として、 キッチンやバスルームのペイント、そして家のスペースや景観があります。 >リノベーションがセール目的ではない場合での考えるべき注意点など 通常、リノベーションをされる場合、 「自分自身がその家に求める快適さ・楽しみを増やす」といったものへの投資となります。 費用が大きい為、出費して家の価値を上げ、さらに、それが市場の価値とあまりかけ離れて いないかを考える必要があります。なぜなら、 人間というもの新しいものに対する好奇心や手に入れたいという願望に弱く、自己満足で多額の 投資をしてその後色々な人生の転換事象に対応することを忘れてしまいがちになります。 例えば、子供の独立、離婚や事業の傾きなどが考えられます。 また、多額の融資で改築をされる場合は、もし売らなければいけない状況になった場合、 金額が返金されない可能性もあります。 >工事が予想以上に経費が必要な場合、以下の点を考える必要があります。 ・全ての問題と向き合い、それらにたいする費用対効果を考える。 ・価値が見出せない場合、それを売って、別のもっと自分に合っている物件の購入を検討する。 >DIY(DO IT YOURSELF) 日本でも日曜大工という言葉がありますが、 多くのニュージーランド人は、リノベーションにかけるお金を節約するために、 自分自身でリノベーションをします。 実際にどれくらいのことを自分でできるかというと、それはその人のスキルや時間、体力に寄りますが、 作業の中には、必要な資格を保持していないとできない作業もあります。 そのためにビルディング・コード(建築基準)について考えなければいけませんし、また、 ビルディングコンセント(建築許可申請)を獲得する方法も考えなければなりません。 多くの人々はペインティングや壁紙を張ったり、簡単な大工仕事をしていますが、 DIYに限りませんが、 DIY作業をする場合においても、事前に作業を行う上での知識、能力、時間、材料等の計画や 家の状況(シャワーが使えない、キッチンが使えない) などについても十分考える必要があります。 >>>>>>>> ニュージーランド 日本人 建築会社 ジャパンホームズ 代表 岡部 雅彦 新築、増築、改築、から不動産投資、ランドスケープまで住宅に関することは お気軽にお尋ねくださいませ

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  • ニュージーランド一般居住用物件の耐震基準について ビルダーの視点より

      2011/07/04    FAQ よくある質問

    ニュージーランド一般居住用物件の耐震基準について 毎年、日本からニュージーランドへ多くの修学旅行生がきます。 しかし、生徒そして、その両親がニュージーランドの地震について心配なため ある旅行会社のかたより、連絡があり、 「ニュージーランドの耐震基準について教えて欲しい」 ということで今回、報告書を作成させていただきました。 これは、自分の今までのニュージーランドにおいての約6年間の建築経験から ビルダーの立場からのご報告とさせていただきます。 >マグネチュード6.5の地震が一般住宅を襲ったらどうなるか? 1、木造、コンクリ構造の家屋 1階、2階建てで、骨組みが木造、コンクリ構造であれば家がすべて崩壊して中にいる人 すべてに重症または死者がでるという最悪の事態は非常に考えづらいです。 2、レンガを骨組みとして使っている家屋 危険なのは2階建て以上で骨組みがレンガ(BRICK)を使っている建物です。 この建物はいまでの、ニュージーランドには存在していてこれは、非常に危険です。 クライストチャーチと同じことが起きる可能性が非常に高いです。 ただし、骨組みがレンガになりますので、今、現在骨組みは木造、そして、 外壁がレンガという家屋は多いですので、そういう家屋は1の木造家屋になります ので確認が必要です。 政府でも把握しているように、レンガが骨組みとして使われている家屋は今現在 かなり少ないため、探すほうが大変だと思います。 日本でも周知のことと思いますが、2X4 (ニュージーランドの建築工法)は 構造上パネルを組み立てるような工法を用いるために、地震に対して在来工法(日本の施工法) は強いといわれています。 >耐震基準についてと安全性 今回のこのレポート作成について ニュージーランドの建築についての政府の窓口として Department of Building and Housingに問い合わせましたが、 あまり的を得ていない答えが返ってきました。 そこで、実際の建築現場から得た自分の見解になりますが、 今現在、一般住宅に対しての明確な耐震基準は無いといっても過言ではありません。 実際にニュージーランドの建築経験上、 完成図面上、また、その前段階の役所申請書類においても、 地震の影響を考えての耐震計算等は一般住宅では見たことがありません。 しかし、下記の建築基準は年々厳しくなっています。 強風対策 地面の強度(湿地帯への建設など)、 基礎強度(とくに傾斜地など) 塩害防止 等の措置はとられいます。 上記のような対策で家の強度をあげ、これらは耐震基準向上にもつながっています。 この背景には、一般的にニュージーランド自体が建築基準を厳しく設定するようになってから 大きな地震を経験していないために、耐震基準という名目ではあまり厳しくされていないのだと思います。 結果として耐震基準としての明確な基準は曖昧ですが、家自体の強度は強く、 仮にオークランドでマグネチュード6.5の地震が起きても家屋全面崩壊は考えずらいです。 >地震による家屋崩壊は、家屋構造の問題かそれとも土地の変形によるものか? まず、土地の変形についてですが、 これは、クライストチャーチが典型的な例ですが、クライストチャーチ自体がもともと 沼地を開拓して作られた都市で、土地自体に耐震性があるとはいえない場所です。 そのために、いくら頑丈な基礎を作ってもその下の土地が変形を起こしては、家屋が通常の 状態では存在できません。しかし、ここで注意していただきたいのは、土地が動いても、 家本体はおもちゃの箱のように地震の波に対してゆれているために、そのまま家が全崩壊するという 現象はおきづらいです。現に自分もクライストチャーチへいって現状を確認してきましたが、 ほとんどの木造建築は大きなダメージを受けていません。 では、土地ではなく家屋の崩壊はどのような建物に起こているのか? 先にも述べたように、 レンガ(BRICK)が基礎、構造に作られている建物です。 化粧のために、木造構造の外側にあるレンガ作りの建物もありますので、それは、問題ないです。 クライストチャーチで崩壊していた建物は建築基準という言葉あったのかわかりませんが、 築100年などの歴史的建築物といえる建物です。 そこには、耐震性の鉄筋 (REINFORCING STELL)が無い場合が多いです。 そのために、積み木で作った家のようになるために、今回のような地震があると崩壊します。 >政府が危険な場所にあるクライストチャーチの家を買い取る。 2011年6月 ジョン キー 首相が発表。 クライストチャーチには約100,000軒の家がありますが、そのうち土地が軟弱で次回地震が 起きたときに危険なエリアとして、、総計約5000件の家を政府が買い取るということを発表。 以上。 >>>>>>>> ニュージーランド 日本人 建築会社 ジャパンホームズ 代表 岡部 雅彦 新築、増築、改築、から不動産投資、ランドスケープまで住宅に関することは お 気軽にお尋ねくださいませ

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  • 家をより機能的にする脇役たち。展示会より

      2011/06/28    FAQ よくある質問

    今週の現場 今週は週末に建築展示会がありました。 大勢の人で賑わっていました。その中でたまにお客様に聞かれるお悩みを解決できるのではないかと 思われる商品に出会うことができました。 金額や製品の質等ですぐにでも購入というわけにはいけませんが、数点ご紹介させていただけ ればと思います。 1、プラスチック製品 外壁材料、ひさしの部分、雨どい、などがすべて硬いプラスチック製なので 木の様に腐り始めたりはしないですし、 メンテナンスが何よりも楽。ペイントはずっとしなくてよい。 しかも、25年保障なのでその間は基本的に外壁にかける費用はない。 耐火性もある 細菌の繁殖もない ECOで84%をリサイクルのプラスチックからできている。 より詳細は  www.theblue-group.com 2、ナチュラルプールヒーティング ニュージーランドの夏は本当に素晴らしいく、熱いですが、プールの水が冷たいと思う方が 多いと思います。そこで、太陽光でプールの水を温めることができる HEliocolという商品がありました。 すでに、 WaitakereWave Pools Mt Eden Poolss Camelon Pools などや多くの学校で取り扱われいます。 設置をするときに費用はかかりますが、その後は長い間経費を削減できるのと 何よりも冷たすぎないプールのために、プールに入れる期間が長くなると思います。 より詳細は www.heliocol.co.nz 3、VILAなどの古いドアなどのFITTINGを多く集めた会社 www.tradco.co.nz 4、自動開閉できる網戸、外のひさし 自動開閉できる網戸、 自動開閉できるAWNING(外のひさし) 素材もクリアプラスチック、木、布、メッシュなどがあります。 デザインなどもスマートなため色々窓周りでお考えの方にはお勧めです。 より詳細は www.window-treatments.co.nz 5、少し高さのある場所(10cmから25cmくらい)に簡単なDECK(石、木)を作りたい そのような場合はDeck Jak Systemをご案内できると思います。 基礎構造は基本的に高さ調整ができるプラスチック性の土台を置いて、高さ調整をします。 その後、上に最終仕上げ素材を置くだけなので、施工も簡単に完了させることができると思います。 庭先に地面よりすこし高くした場所を作りたい等の要望にも合いますし、利点は 3年保障 施工に専門知識は要らないと思います。 100%リサイクル材料使用 ニュージーランド産 取り外しも簡単です。 より詳細は www.deckjak.co.nz 6、空間がある屋根裏に倉庫スペースを作りたい。天窓を設置したい。 こういう、細かいところに手が届くのがHOMETECHという会社です。 日本だと当たり前のようにありますが、天井へ続く折りたたみ式階段です。 10年保障 通常は天井裏に床板を置いたり、壁を作ったり等もオプションでOKです。 色々な家の種類に対応しているので、ほとんどの家で設置は可能 それと、天窓を作成も可能です。 明るさを取り入れてると、そこの空間がまったく気持ちよくなります。 窓をあければ喚起もできるので、健康対策にもつながるとのことです。 より詳細は www.hometech.co.nz >>>>>>>> ニュージーランド 日本人 建築会社 ジャパンホームズ 代表 岡部 雅彦 新築、増築、改築、から不動産投資、ランドスケープまで住宅に関することは お気軽にお尋ねくださいませ

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  • 今週の現場 18/6/2011

      2011/06/18    FAQ よくある質問

    18-6 今週の現場 美容室からCAFEへの変更>> 既存が美容室 大きさ 80m2 それから、CAFEへ変更されたいという依頼があり、現地調査を行いました。 調査では、 駐車場の数、 CAFEがタウンプランニングにあてはまるか? 障害者用のスロープなどの建設の容易さ TOILETの数 調理用ダクトの難易度 などを調べまして概算見積もりを作成しました。 基本的にCAFEを開くことは可能ですが、金額のほうが居抜き(以前のテナントが同業種) ではないためにすべての設備等をそろえなければならないために、概算金額がオーナー様の 予算では、難しいという結論に達しました。 同時に居抜き物件も考えられているkということでしたので、そちらとあわせて考慮するということに なりました。 できるかぎりの調査は行って、しっかりと無駄のない決断をしていただければと思います。 AUCKLAND COUCIL の不可思議な請求書 >> 去年、2月に家の2F部分のDECを8m2くらい延長したいという依頼を受けました。 そこで、この作業はビルディングコンセント(市役所の許可)がいるために、設計を通し、 ビルディングコンセントを申請していました。 しかし、わずか8m2のDECKの延長でも、膨大な数の資料を請求されました。 その時点で、それをすべての調査結果を用意して、市役所が言う方法で工事をすると、 工事代金もかなり高いですが、なによりも、工事代金よりもビルディングコンセント申請料金のほうが たかくなってしまうとなって、リタイヤしているお客様の楽しみでしたが、残念ながらこの計画をあきらめるという ことになり、設計をとおして、キャンセルを言い渡しました。 しかし、1年以上たった今週、市役所からビルディングコンセントが認可されたのでという内容とともに 請求書が送られてきました。 。。。。。。。 言葉ありませんでした。 オーナー様が市役所へ反論しましたが、キャンセルの証拠がないと「払いなさい」の1点張りで 困ってしまって、自分へ連絡がありました。 その後、 設計のメール履歴からキャンセルの内容のメールがはっけんできたので、今回はどうにかなりそうです。 今回の背景には去年11月のスーパーシティーの統合があり、上手く引き継ぎされていなかったことも原因として あげられます。 まとめ 市役所からの請求書でも、「おかしいな?」と思うものは、必ず、面倒でも調査が必要だと思います。 必要によっては専門家に聞くことをお勧めします。 >>>>>>>> ニュージーランド 日本人 建築会社 ジャパンホームズ 代表 岡部 雅彦 新築、増築、改築、から不動産投資、ランドスケープまで住宅に関することは お気軽にお尋ねくださいませ

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  • 数年前に投資目的でハウジングニュージーランドで2棟を購入されたお客様での事例

      2011/05/26    FAQ よくある質問

    今月にありました、お話です。不動産のスペシャリストではないですが、勉強になったことが たくさんありましたので、記載します。 >> 数年前に投資目的でハウジングニュージーランドで2棟を購入されたお客様での事例です。 ①購入時期   2007年 ②購入金額  (為替 当時 NZ$80.00)  NZ$350,000  NZ$350,000 ③投資内容  自己資金 NZ$200.000(30%)  融資額  NZ$500.000(70%)    弁護士費用 NZ$4.000 ④現在も管理費用等毎月出ている状態のため、今回販売をお考えになられました。 ⑤売却金額 損切りではなく、出資したお金が戻ってきて更にプラスαが欲しいという金額設定をご希望。 しかし、 購入価格が1件につき、350,000ドルであり、現在の査定が325,000ドル、売買時には弁護士費用が2000ドルほど掛りますため、 現在、325,000ドルのものを350,000ドルで売って、初めてNZドル価ではトントンとなります。 更に為替が購入時の80.00円に対して現在は63円くらいですので、1NZドル毎に17円の為替差損が発生します。 つまり350,000ドル×17円=約600万円の損が発生します。 よって、この600万円も取り返したい、となりますと、その分も上乗せして売却する必要があり、単純計算で95,000ドルの上乗せ、つまり、1件につき、 455,000ドルにて売る必要があります。 現在価格が325,000ドルのものを455,000ドルにて売る必要があります。 この数字を見てお分かりの通り、どうやっても無理(325,000ドルの物件を455,000ドルで買ってくれるお客さんはおりません。) 購入なされた時より、為替も円高となり、物件価格も下がってしまった為、この様な結果になったものであります。   なお、もし、通常に売却をした場合、つまり査定価格である325,000ドルで売却した場合、 弁護士費用を控除して手取りが2000万円ほどとなり、当初ローンを含め3000万円近くでの購入ですから、1件につき800万円の損が出ます。 ⑥まとめ、 為替の影響、住宅価格の下落が最悪の形でていますが、  毎月出て行く費用も痛いですが、ここは、為替の回復を待つということで様子をみることになりました。 >>>>>>>> ニュージーランド 日本人 建築会社 ジャパンホームズ 代表 岡部 雅彦 新築、増築、改築、から不動産投資、ランドスケープまで住宅に関することは お気軽にお尋ねくださいませ

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  • 建設工程のながれ ニュージーランド 建築会社 ジャパンホームズ

      2011/04/03    FAQ よくある質問, The Way We Work 仕事のこだわり

    建設工程のながれ オーナー様が知っておくべきことを段階をおって短くまとめます。 各項目は追って詳細をお伝えします。 ビルディングコンセントの取得、 工事工程の確認作業、 工事作業変更による金額変更の承認、 ビルディングインスペクターの手配 最終仕上げ確認 引渡し CCC(=CODE Compliance Certificate ) >建設段階 様々なステップがありますので、しっかりとチェックリストに沿って全体内容をを確認して 誰が責任を負うのかなどの所在を把握しておくほうが良いでしょう。 このときに意識する点は、何よりも工事がスムーズに流れるように注意しましょう。 >工事作業変更による、工事金額の変更 現場と図面が上手く合わないというのは、特にニュージーランドではよくある話です。 そのために、ビルダーのほうでやむ終えず、金額を変更をしなければならないときがあります。 また、オーナー様の意向により、契約金額が変更するというケースもやはり少なくありません。 そうなってくると、かなり煩雑になってくる可能性がありますため、今後のプロジェクトの進行を も考慮にいれる必要があります。 >段階払い ( Progress Payment ) ニュージーランドでは通常、Progress Paymentが一般的です。 ある段階まで工事が完了したら、請求書をもらい、それに対して確認をして 支払いをするということです。 もし、建設段階に不安があれば建築に少しで明るい人に確認してもらいましょう。 >リーソースコンセントについて ニュージーランドではリソースコンセントでトラブルが発生します。 リソースコンセントは通常のビルディングコンセントでは、適用外、 または特殊なケースの場合に適用されるものです。 ビルディングコンセントが取得できても、リソースコンセントが取得できなくて というケースがありますので、オーナー様はリソースコンセントに注意をする必要があります。 >工事工程の確認作業 工事が始まっても色々と確認すべきことは多いです。あまり、人任せにするのではなく、できるかぎり ご自分で確認しましょう。確認事項としては、 工程どおりに進んでいるか?必要書類は保管されているか? 工事材料はしかっりと保管されているか?などの項目があります。 >最終段階 最終段階が近づいてきましたら、打ち合わせ時の仕様書と違いが無いか? FINAL INSPECTIONは無事完了しているか? CCC(=CODE Compliance Certificate )は取得したか? などを調べる必要があります。 >ランドスケープ ご自分でされる人もいますが、誰がどこまでのことをするのかをはっきりさせておきましょう。 また、ビルディングコンセント、リソースコンセントに記載されているランドスケープワーク等もありますので、 そこのあたりも確認をしておきましょう。 >>>>>>>> ニュージーランド 日本人 建築会社 ジャパンホームズ 代表 岡部 雅彦 新築、増築、改築、から不動産投資、ランドスケープまで住宅に関することは お気軽にお尋ねくださいませ。

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  • ・Covenants and Easementsについて ニュージーランド 建築会社 ジャパンホームズ

      2011/02/13    FAQ よくある質問

    ・Covenants and Easementsについて 英語発音は、コー(カー)ビナンツ、イースメント  Covenants and Easementsは基本的にその場所の規則や義務が記載されている書面です。 通常、その土地が土地分割されたときにデベロッパーにより定義されます。 しかし、1つの例ですが、自分の土地を持っていてそれを土地分割し前は自分が住み、後ろを セクション(土地)として売りに出したとします。その場合は自分でCovenants and Easements を定義することができます。 このCovenants and Easementsで実際にあった話ですが、 工事の許可を出す市役所とは直接関係が無いといってもいいため(ニュージーランドなので 担当により変わります) 市役所の許可はおりているが、 その土地の決まりであるCovenants and Easementsに違反しているために 近隣から苦情がきて工事中断ということはあります。そのため、 工事をお考えの場合はCovenants and Easementsを確認しましょう。 これは、一般的にCROSSHOLDに適用されFREEHOLDにはありません。 Covenantsの具体例 建物のサイズ、使う建材、工事中の期間、騒音なども定義しているのもあります。 そして、家の前のFENCEは1.2M以上はしてはいけないなどの決まりがあるところもあります。 ホームビジネス(自宅営業)している業種の制限 ペットの種類と数の制限 景色を制限するための高さ制限 保護されている木や林 Easementsは基本的に後ろの土地へ行くためのアクセスの制限 水道管などをどのように配置するのかなども記載されています。 そして、Easementsで制限されていると建物の大きさにかなり影響されますので 慎重に確認が必要です。 Covenants and Easementsはどこに記載されているか? CT上に記載されています。 注意すべきこと>> Covenants and Easementsにすべて沿うように建築工事をしなければなりません。 Covenants and Easementsは通常すべてのセクションに適用されます。 Covenants and Easementsは売るときに悪影響は及ぼしませんが、中にはやはり 嫌がる買い手もいると思いますが、どうしてもいやな方はFREEHOLDを買うでしょう。 ニュージーランドは基本的にCROSSHOLDが多いのでどうしても気に入っている物件でとくに 大きく工事をする予定がなければ問題になることは無いでしょう。 Covenants and Easementsは弁護士にしっかりと確認してもらいましょう。 >>>>>>>> ニュージーランド 日本人 建築会社 ジャパンホームズ 代表 岡部 雅彦 新築、増築、改築、から不動産投資、ランドスケープまで住宅に関することは お気軽にお尋ねくださいませ。

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  • Certificate of Title (=以下CT) について  ニュージーランド 建築会社 不動産 

      2011/02/08    FAQ よくある質問

    Certificate of Title (=以下CT) について CTは土地のサイズ、基本的な形、所有者、その土地がフリーホールド(所有者が単数)か リースホールド(所有者が複数のため、色々と細かい決まりが ある別件が多い)なども記載されています。 CTの取得方法 取得方法としては、弁護士、プロジェクトマネージャー、その他のエージェントから取得してもらえます。 その他としては、イエローページになどに出ている Property Management, Land Information, Resource Management, Document Services, Legal Agents, Lawyers, and Surveyors. などからも取得できます。 手数料がかからないのであれば、CT単体では9ドル50セントで取得できます。(2011年1月現在) もし、ご自分で取得をされるならば Land Information NZ (LINZ) webサイトなどから取得できます。 しかし、色々な手順を踏むので、上記のAGENTを利用するほうがいいでしょう。 注意事項 いくつかの市役所では、 LIMレポート(=Land Information Memorandum)を 取得する際にCTが必要な場合があります。それは、正確な番地等を 知るためです。通常LIMレポート取得には200ドルから300ドルくらいかかりますため、 間違わずに正確な番地のものを取得しましょう。 また、セクションの場合は番地がなく、LOT番号の場合もあるのでそれも 気をつけましょう。

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